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"2005 - Año de homenaje a Antonio Berni"
NORMA TTN 13.13 de mayo de 2005

VALUACION DE SERVIDUMBRE DE ELECTRODUCTO

Al afectarse un predio con una línea eléctrica y en especial con una de alta tensión, éste se ve reducido en su valor, ya que si bien no se altera el dominio se afecta su exclusividad y/o se restringen las posibilidades de uso afectando su valor economico.

En consecuencia, corresponde determinar en cada caso y de acuerdo al uso y destino del predio, en qué grado sufre deterioro el valor económico del mismo para establecer la indemnización correspondiente.

Las indemnizaciones por establecer se clasifican en las producidas por la construcción y/o reparación del electroducto y las que son motivadas por la extensión del electroducto en sí.

Las primeras corresponden a los daños que son consecuencia de la construcción, el transporte de materiales y de personal en la obra, y pueden extenderse más allá de la zona del electroducto por razones operativas.

Las segundas, de carácter permanente, son motivadas por la ocupación física del suelo y espacio aéreo y de las restricciones a que está sujeta la zona de afectación por servidumbre y son consecuencia del derecho de usar o ejercitar la servidumbre. En este caso, la determinación de la indemnización se regirá por la presente norma.

La determinación de la indemnización por la existencia del electroducto en sí, tiene carácter de permanente y debe tener en cuenta la disminución del valor económico del predio como consecuencia directa de la afectación y del uso y/o explotación a que estaba sometido el bien.

La rentabilidad de un predio rural depende de la explotación y uso. Cualquier restricción que limite, cambie o impida dicho destino, afecta en forma parcial o total la renta y en consecuencia el valor económico del predio.

Bajo los electroductos existen zonas de seguridad, cuyos anchos son variables en función de la tensión, distancia entre los conductores externos o extremos y flecha máxima en el centro de la distancia entre dos torres.

La autoridad de aplicación determina las restricciones sobre construcciones y plantaciones en dichas áreas.

Como ejemplo, la Especificación Técnica N°: T-80 de Agua y Energía Eléctrica Sociedad del Estado dispone que las líneas aéreas de alta tensión que atraviesan predios rurales o urbanos, restringen el dominio sobre una zona del inmueble afectado, definiendo una zona de seguridad en la que no se permitirá la existencia de ningún tipo de vivienda.

En la zona rural se definen, además, dos franjas adyacentes, una a cada lado de la zona de seguridad; en dichas franjas se establecerán restricciones al dominio admitiéndose construcción de viviendas de una sola planta, sin terrazas accesibles ni balcones sobresalientes.

Dentro de la zona total mencionada en los puntos precedentes, cuyo ancho variable queda establecido en la fórmulas y tablas de la Especificación Técnica a la que a tales efectos se remite, el titular de la servidumbre podrá autorizar la existencia de cualquier otro tipo de construcción (galpones, molinos, tanques, etc) si, a su exclusivo juicio, no afecta la seguridad del servicio e instalaciones de la línea.

Sobre toda la zona de servidumbre se permitirá la plantación de árboles, cañas, etc., hasta una altura tal que se cumplan las distancias libres estipuladas en la tabla correspondiente de la Especificación Técnica T-80.

Donde exista el peligro de caída de árboles, no se permiten aquéllos que en su caída total o de alguna de sus partes puedan pasar a una distancia, respecto de los conductores no declinados, menor que la indicada en la tabla correspondiente de la Especificación referida.

INDEMNIZACION DE LA TIERRA

El artículo 9º de la Ley Nº 19.552 de la República Argentina, modificado por el artículo 83 de la Ley Nº 24.065 de República Argentina, establece que: "El propietario del predio afectado por la servidumbre tendrá derecho a una indemnización que se determinará teniendo en cuenta: a) El valor de la tierra en condiciones optimas en la zona donde se encuentre el inmueble gravado. b) La aplicación de un coeficiente de restricción que atienda el grado de las limitaciones impuestas por la servidumbre, el que deberá ser establecido teniendo en cuenta la escala de valores que fije la autoridad competente".

El valor de la tierra en condiciones optimas debe interpretarse como el valor de mercado de la tierra libre de mejoras del inmueble afectado, determinado por el método de comparación descripto en la Norma TTN 3.x.

A los efectos de medir el grado de limitaciones impuestas por una servidumbre de electroducto, y en concordancia con la normativa vigente, resulta razonable establecer una escala de valores en base a la aptitud, destino o uso del suelo por el que atraviesa el electroducto. Asimismo, la magnitud del perjuicio estará determinada por la relación entre la superficie afectada sobre la superficie total de la parcela y la forma en que el trazado del electroducto incide en la geometría del inmueble y se determinará en cada caso.

En síntesis, para la determinación del Valor de Tasación que debe establecerse como indemnización, corresponderá:

  1. Determinar el valor de la tierra afectada por el tendido considerando las áreas de seguridad, según corresponda. La determinación del valor se realizará por el Método Comparativo aprobado por las Normas TTN 3.x y 5.x.

  2. Aplicar al valor de la tierra así determinado los coeficientes de restricción que se establecen en el siguiente cuadro que atienden a la aptitud o uso de la franja de servidumbre.

    Cuadro 1: Tabla de coeficientes de restricción según la aptitud o uso de la franja de servidumbre
    USO, APTITUD O ESTADOCOEFICIENTES DE RESTRICCION (%)
    Zona de máxima seguridadZona de media seguridad
    a) Ganadería extensiva (campos de uso exclusivamente ganadero con aprovechamiento de pastizales rurales)3010
    b) Ganadería semiextensiva (con aprovechamiento de pasturas cultivadas) 3520
    c) Agricultura extensiva.4020
    d) Horticultura, floricultura, frutales de bajo porte, criadero de aves, cerdos, etc.6040
    e) Forestación, frutales de alto porte.9050
    f) Quintas de fin de semana, clubes de campo. Aeródromos y canchas de golf 9060
    g) Lotes urbanos y suburbanos9550

    En las áreas ocupadas por las torres se indemnizará con el 95 % (Noventa y cinco por ciento) del valor de la tierra, cuando se trate de Torres Autosoportadas. Cuando se trate de Torres Cross Rope o Torres Arriendadas, el porcentaje a aplicar será del 60 % (Sesenta por ciento) de la superficie ocupada por estas instalaciones siempre que este porcentaje sea mayor que el obtenido para la franja propiamente dicha, caso contrario le corresponderá el porcentaje utilizado para la franja de servidumbre. En lotes urbanos y suburbanos se considerará la pérdida de aptitud de la superficie libre de mejoras.

  3. Determinar en cada caso particular la magnitud del perjuicio al predio remanente debida a la relación entre la superficie afectada y la superficie total del predio y/o la forma o disposición del trazado del electroducto en fracciones rurales.

    El Tribunal de Tasaciones de la Nación utilizará las tablas del anexo de la presente Norma, para fracciones rurales.

ANEXO de la Norma TTN 13.1

Tabla 1: Afectación por superficie
Sup. Afectada / Sup. Total% de indemnización de la Superficie no afectada
Hasta 1%0,5
1 a 2%1
2 a 5%3
5 a 10%4
10 a 15%7
15 a 20%10
20 a 25%13
25 a 30%17
30 a 35%20
35 a 40%23
40 a 45%27
45 a 50%32
50 a 55%37
55 a 60%42
60 a 65%47
65 a 70%52
70 a 75%57
75 a 80%62
80 a 85%68
85 a 90%74
90 a 95%80
95 a 100%90

NOTA: Estos porcentajes se aplicarán hasta 25 hectáreas.

Tabla 2: Porcentaje de depreciación sobre el área no afectada según la forma del trazado
Frente de la parcela
Frente de la parcela
Frente de la parcela

NOTA: aplicable a las aptitudes estipuladas en los incisos d), e), y f) del Cuadro 1 de la presente Norma. Estos porcentajes se aplicarán hasta 25 hectáreas.