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"2005 - Año de homenaje a Antonio Berni"
NORMA TTN 4.13 de mayo de 2005

METODOS DE VALORACIÓN DE INMUEBLES

METODO DEL COSTO

Este método permite calcular el costo de reposición bruto o depreciado de edificios y partes de edificios terminados o en construcción.

  1. Costo de reposición bruto (CRB)

    Se determinará sumando al valor de mercado del terreno en el que está edificado, calculado en la fecha de la valoración, los gastos necesarios para edificar, en dicha fecha, un inmueble de sus mismas características.

    Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:

    1. Costo de construcción, considerándose como tal, la suma de los costos de ejecución material de la obra, sus gastos generales, y el beneficio industrial del constructor. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.
    2. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
    3. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
    4. Gastos de administración del promotor o emprendedor.

    Los gastos necesarios a tener en cuenta serán los medios del mercado según las características del inmueble, calculados con los precios existentes a la fecha de la valoración.

    No se considerarán como gastos necesarios el beneficio del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercialización

    En la determinación del valor de los inmuebles en construcción se tendrá en cuenta la situación de la obra ejecutada a la fecha de la valoración, sin incluir acopios ni mobiliario.

  2. Costo de reposición depreciado (CRD).

    Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.

    La depreciación de la edificación se calculará:

    1. Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
    2. La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.

    Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.

    La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:

    Va= VR – (VR-Vr) K siendo:

    Va: valor actual
    VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
    Vr: valor residual
    K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke.

    A continuación se reproduce la tabla:

    Primera fila, determina el estado del bien según el siguiente orden:
    1.0 EXCELENTE
    1.5 MUY BUENA
    2.0 BUENA
    2.5 NORMAL
    3.0 REGULAR
    3.5 MALO
    4.0 MUY MALO
    4.5 DEMOLICION
    5.0 IRRECUPERABLE

    Primera columna determina el porcentaje de vida transcurrida con relación a la vida útil del bien.

    El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K

    %1.001.502.002.503.003.504.004.505.00
    00.0000.0322.5208.09018.10033.20052.60075.200100.000
    10.5050.5373.0108.55018.51033.54052.84075.320100.000
    21.0201.0523.5109.03018.94033.89053.09075.450100.000
    31.5451.5774.0309.51019.37034.23053.34075.580100.000
    42.0802.1114.55010.00019.80034.59053.59075.710100.000
    52.6252.6565.08010.50020.25034.95053.84075.850100.000
    63.1803.2115.62011.01020.70035.32054.11075.990100.000
    73.7453.7766.17011.53021.17035.70054.38076.130100.000
    84.3204.3516.73012.06021.64036.09054.65076.270100.000
    94.9054.9357.30012.60022.12036.48054.93076.410100.000
    105.5005.5307.88013.15022.60036.87055.21076.560100.000
    116.1056.1358.47013.70023.10037.27055.49076.710100.000
    126.7206.7509.07014.27023.61037.68055.78076.860100.000
    137.3457.3759.68014.84024.12038.10056.08077.020100.000
    147.9808.00910.30015.42024.63038.52056.38077.180100.000
    158.6258.65410.93016.02025.16038.95056.69077.340100.000
    169.2809.30911.57016.62025.70039.39057.00077.500100.000
    179.9459.97412.22017.23026.25039.84057.31077.660100.000
    1810.62010.64912.87017.85026.80040.29057.63077.830100.000
    1911.30511.33313.54018.48027.36040.75057.96078.000100.000
    2012.00012.02814.22019.12027.93041.22058.29078.170100.000
    2112.70512.73314.51019.77028.51041.69058.62078.350100.000
    2213.42013.44815.60020.42029.09042.16058.96078.530100.000
    2314.14514.17316.31021.09029.68042.65059.30078.710100.000
    2414.83014.90717.03021.77030.28043.14059.65078.890100.000
    2515.62515.65217.75022.45030.89043.64060.00079.070100.000
    2616.38016.40718.49023.14031.51044.14060.36079.260100.000
    2717.14517.17119.23023.85032.14044.65060.72079.450100.000
    2817.92017.95619.99024.56032.78045.17061.09079.640100.000
    2918.70518.73120.75025.28033.42045.69061.46079.840100.000
    3019.50019.52621.53026.01034.07046.22061.84080.040100.000
    3120.30520.33022.31026.75034.73046.76062.22080.240100.000
    3221.12021.15523.11027.50035.40047.31062.61080.440100.000
    3321.94521.97023.90028.26036.07047.86063.00080.640100.000
    3422.78022.80524.73029.03036.76048.42063.40080.850100.000
    3523.62523.64925.55029.80037.45048.98063.80081.060100.000
    3624.48024.50426.38030.59038.15049.55064.20081.270100.000
    3725.34525.34927.23031.38038.86050.13064.61081.480100.000
    3826.22026.24428.08032.19039.57050.71065.03081.700100.000
    3927.10527.12828.94033.00040.30051.30065.45081.920100.000
    4028.00028.02329.81033.82041.03051.90065.87082.140100.000
    4128.90528.92830.70034.66041.77052.51066.30082.370100.000
    4229.82029.84231.59035.50042.52053.12066.73082.600100.000
    4330.74530.76732.49036.35043.28053.74067.17082.830100.000
    4431.68031.70233.40037.21044.05054.36067.61083.060100.000
    4532.62532.64634.32038.08044.82054.99068.06083.290100.000
    4633.58033.60135.25038.95045.60055.63068.51083.530100.000
    4734.54534.56636.19039.84046.39056.28068.97083.770100.000
    4835.52035.54137.14040.74047.19056.93069.43084.010100.000
    4936.50536.52538.10041.64048.00057.59069.90084.250100.000
    5037.50037.52039.07042.56048.81058.25070.37084.500100.000
    5138.50538.52540.05043.48049.63058.92070.85084.750100.000
    5239.52039.53941.04044.41050.46059.60071.33085.000100.000
    5340.54540.56442.04045.35051.30060.28071.82085.250100.000
    5441.58041.59943.05046.30052.15060.97072.31085.510100.000
    5542.62542.64344.07047.26053.01061.67072.80085.770100.000
    5643.68043.69845.10048.24053.87062.38073.30086.030100.000
    5744.74544.76346.14049.22054.74063.09073.81086.290100.000
    5845.82045.83747.19050.20055.62063.81074.32086.560100.000
    5946.90546.92248.25051.20055.61064.53074.83086.830100.000
    6048.00048.01749.32052.20057.41065.26075.35087.100100.000
    6149.10549.12150.39053.22058.32066.00075.87087.380100.000
    6250.22050.23651.47054.25059.23066.75076.40087.660100.000
    6351.34551.36152.57055.28060.15067.50076.94087.940100.000
    6452.48052.49553.68056.32061.08068.26077.48088.220100.000
    6553.62553.64054.80057.38062.02069.02078.02088.500100.000
    6654.78054.79455.93058.44062.96069.79078.57088.790100.000
    6755.94555.95957.06059.51063.92070.57079.12089.080100.000
    6857.12057.13458.20060.59064.88071.36079.68089.370100.000
    6958.30558.31859.36061.68065.85072.15080.24089.660100.000
    7059.50059.51360.52062.78066.83072.95080.80089.960100.000
    7160.70560.71861.70063.88067.82073.75081.37090.260100.000
    7261.92061.93262.88065.00068.81074.56081.93090.560100.000
    7363.14563.15764.08066.13069.81075.38082.53090.860100.000
    7464.38064.39165.28067.26070.83076.21083.12091.170100.000
    7565.62565.63666.49068.40071.85077.04083.71091.470100.000
    7666.88066.89167.71069.56072.87077.88084.30091.780100.000
    7768.14568.15568.95070.72073.91078.72084.90092.100100.000
    7869.42069.43070.19071.89074.95079.57085.50092.420100.000
    7970.70570.71471.44073.07076.01080.43086.11092.740100.000
    8072.00072.00972.71074.27077.07081.30086.73093.060100.000
    8173.30573.31473.98075.47078.14082.17087.35093.380100.000
    8274.62074.62875.26076.67079.21083.05087.97093.700100.000
    8375.94575.95376.56077.89080.30083.93088.60094.030100.000
    8477.28077.28777.85079.12081.39084.82089.23094.360100.000
    8578.62578.63279.16080.35082.49085.72089.87094.700100.000
    8679.98079.98680.48081.60083.60086.63090.51095.050100.000
    8781.34581.35181.82082.85084.72087.54091.16095.350100.000
    8882.72082.72583.16084.12085.85088.46091.81095.720100.000
    8984.10584.11084.51085.39086.98089.38092.47096.060100.000
    9085.50085.50585.87086.67088.12090.31093.13096.400100.000
    9186.90586.90987.23087.96089.27091.25093.79096.750100.000
    9288.32088.32488.61089.26090.43092.20094.46097.100100.000
    9389.74589.74890.00090.57091.59093.15095.14097.450100.000
    9491.18091.18391.40091.89092.77094.11095.82097.810100.000
    9592.62592.62792.81093.22093.96095.07096.50098.170100.000
    9694.08094.08294.56094.56095.15096.04097.19098.530100.000
    9795.54595.54695.66095.91096.45097.02097.89098.890100.000
    9897.02097.02197.10097.26097.56098.01098.59099.260100.000
    9998.50598.50598.54098.63098.78099.00099.29099.630100.00

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